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聯(lián)系電話：0915-3356512 投稿郵箱：news@akxw.cn過(guò)去的十年，中國(guó)城鎮(zhèn)住房供給能力不斷增加，同時(shí)有效需求不斷下降，一增一降帶來(lái)目前房地產(chǎn)困局，相信我們安康無(wú)論是業(yè)界的微觀操作，還是政府的宏觀調(diào)控，都深刻地感受到了房市的“冷刺激”。
在很大程度講，這可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是冷不冷的問(wèn)題，也不是刺激不刺激的問(wèn)題，對(duì)于某些個(gè)體來(lái)講，企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的難處可能比他們刻意為之的“表面鎮(zhèn)靜”更讓人擔(dān)憂。是真實(shí)地呈現(xiàn)難，還是人為掩蓋難，前者至少是清醒的理性，后者其實(shí)隱藏更深的應(yīng)對(duì)危機(jī)。
有不少的專家在去年底和今年初，就一再宣示和告誡，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定迎來(lái)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)，而這個(gè)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)，絕不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)控改變下行趨勢(shì)。這說(shuō)明什么？
說(shuō)明即便是在安康這樣的三四線城市，一味相信“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”和“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上走”的觀念，是很不合時(shí)宜的。盡管在三四線城市，住房的剛性需要還會(huì)以不同的時(shí)空釋放，刺激我們的投資沖動(dòng)，但總的看來(lái)，2015年以后中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力是深刻存在的，而這種壓力帶來(lái)的更是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)形態(tài)升級(jí)的新挑戰(zhàn)，如果不適應(yīng)這個(gè)調(diào)整性變化，即便有機(jī)遇，我們也不一定能抓住抓好。
換句話，房地產(chǎn)業(yè)即便仍然有投資剛需，其業(yè)態(tài)也不是圈地、建房、回收這樣簡(jiǎn)單。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，融資結(jié)構(gòu)，包括政府對(duì)投資的導(dǎo)入，都會(huì)有新的變化。被動(dòng)地等市場(chǎng)回暖，或者主動(dòng)找突破口，必須二者選其一，因?yàn)檫@才是正確的應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化的姿態(tài)。
今年以來(lái)，筆者有與不少房地產(chǎn)老總聊天，深淺談安康房市的“冬天”，在憂慮之外，有理想式的期待，有看不到明天的等待，當(dāng)然也有深謀遠(yuǎn)慮者。在目下不利的情況下，思考著自己的企業(yè)以及安康整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)第二步、第三步棋怎么下，有些見(jiàn)識(shí)頗顯檔次，令筆者深信安康的房地產(chǎn)業(yè)依然在遑遑大局之中，不是不知冷暖的邊緣者。這些聰明的認(rèn)識(shí)，主要集中在結(jié)構(gòu)調(diào)整與業(yè)態(tài)提升上，也包括融資方式上，當(dāng)然也更多地在當(dāng)前如何消化存量，卸載資本包袱上。
5月底，人民日?qǐng)?bào)以頭版頭條和二版三分之二版面，“獨(dú)家專訪權(quán)威人士，解析當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)”，主標(biāo)題是“正視困難保持定力前景光明”，報(bào)道五問(wèn)權(quán)威人士，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)做出總體判斷，對(duì)未來(lái)政策做出指引。隨后又有經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉杉在人民日?qǐng)?bào)做深入解讀，指出該報(bào)道向全國(guó)人民、向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)界釋放的重大信號(hào)，并指明其實(shí)是傳達(dá)中共中央對(duì)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的分析與判斷，讀來(lái)很有感觸。比如中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)斷崖式下落，中央有定力；調(diào)結(jié)構(gòu)要主動(dòng)，誰(shuí)不主動(dòng)誰(shuí)吃虧；投資仍是主力軍，消費(fèi)要有新政策；牛市是長(zhǎng)期需要；防風(fēng)險(xiǎn)是一盤棋，打破剛性兌付，殺雞給猴看；房地產(chǎn)不是不好賣；宏觀調(diào)控要玩平衡；政策不會(huì)變，鼓勵(lì)發(fā)財(cái)致富。這些信號(hào)，為近年少有。
其中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，權(quán)威人士說(shuō)，“樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存化階段，有效消化房地產(chǎn)庫(kù)存是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。”而劉杉認(rèn)為，“這表明政府對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)非�？陀^，房地產(chǎn)應(yīng)該盡快去庫(kù)存。政府方面會(huì)刺激住房需求，但開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該降價(jià)銷售。降價(jià)銷售才可以盡快去庫(kù)存，才既可以啟動(dòng)消費(fèi)，也可以避免支付危機(jī)。實(shí)際上，只有房地產(chǎn)調(diào)整到位，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行才能減緩。只有房?jī)r(jià)調(diào)整到位，才能真正啟動(dòng)住房需求，才能啟動(dòng)新一輪住房投資。”無(wú)論人民日?qǐng)?bào)的報(bào)道，還是劉杉們的分析解讀，都指出一個(gè)不容逆轉(zhuǎn)的事實(shí)：房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)的出現(xiàn)。而降價(jià)可能是當(dāng)下的剛性理性。
事實(shí)上拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了。所謂長(zhǎng)周期拐點(diǎn)，就是下行調(diào)整既是市場(chǎng)發(fā)展的使然，也是房產(chǎn)業(yè)調(diào)整期到來(lái)的必然，市場(chǎng)無(wú)情，給予長(zhǎng)周期的陣痛，甚至某些振蕩，等房地產(chǎn)業(yè)自己適應(yīng)、分化、轉(zhuǎn)型，甚至“殺雞給猴看”，本身就是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的自身規(guī)律。
事實(shí)上，房地產(chǎn)困境，是產(chǎn)業(yè)的困，也是政府的困，因?yàn)樗拇_關(guān)系著經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，關(guān)系一個(gè)地方巨量資本基金振蕩的安全性。令人欣慰的是，6月2日，市政府召開(kāi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的座談會(huì)，釋放了政府的關(guān)切和厚望，同時(shí)也在敲響地方政策回音璧。提振信心是必要的，這樣才能主動(dòng)適應(yīng)新形勢(shì)與新業(yè)態(tài)，因?yàn)槠髽I(yè)畢竟是主人公。座談會(huì)上政府的政策利好，也是明顯的，如“盤活存量，打通商品房、保障房、棚改房和陜南移民搬遷安置房通道，推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置”等等，包括在政府讓稅讓費(fèi)上可能的作為，政府投資性項(xiàng)目的補(bǔ)空方面，都有一定的期待。安康的房企應(yīng)該對(duì)這些利好深切體味，主動(dòng)釋放爭(zhēng)取政策、承接政策的積極性。盡管這些政策還需進(jìn)一步細(xì)化，甚至需要“一企一策”地組織落實(shí)，但誰(shuí)主動(dòng)，誰(shuí)分大蛋糕，因?yàn)檫@樣的政策一定有先來(lái)后到，火車不等人。
而且，政府投資政策永遠(yuǎn)是藥引子，是激勵(lì)性、導(dǎo)入性的，并不天然解決全部難題，因此有識(shí)之士，在擁抱政策的同時(shí)，也要借政策先利，創(chuàng)造性地釋放自己的動(dòng)能，取得裂變效益。因?yàn)椋P者在與一些房地產(chǎn)界人士聊天時(shí)，也曾探討過(guò)結(jié)合安康目前實(shí)際的銷售辦法，企業(yè)手上的牌還是有的，問(wèn)題在于是否放眼未來(lái)，舍小利或眼下利，求得長(zhǎng)遠(yuǎn)得利。因?yàn)閹缀醢部邓蟹科蠊餐鎸?duì)同樣的問(wèn)題，去存量、卸包袱，轉(zhuǎn)身別有所求。
與所有房企老總們的心情一樣，我們期待政府的細(xì)化政策盡快出臺(tái)實(shí)施，并以更直通的模式，減少程序與環(huán)節(jié)；另一方面，我們也呼吁老總們真正認(rèn)識(shí)形勢(shì)，痛下調(diào)整的決心，以卸包袱也是求發(fā)展的認(rèn)識(shí)，主動(dòng)出擊，尋求更有效的辦法，從危局中突圍，沒(méi)有危局之困的企業(yè)，也應(yīng)當(dāng)深研如何順應(yīng)安康發(fā)展，加快業(yè)態(tài)提升，搶到新一輪發(fā)展制高點(diǎn)。
